购房政策宣传系列（二）——住宅小区共用部位及共用设施设备自然损坏后如何使用房屋维修资金
时间：2016-02-04 09:44:54 点击数：3548
随着我国城市住房制度改革的不断深化和完善，房屋的质量和居住安全越来越受到人们关注。我国住宅类型绝大多数属于群体式，且多以住宅小区的方式进行综合开发建设，住宅单体间存在共用部位，单幢楼或小区内有共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常直接关系到相邻住宅、整幢楼、整个小区的正常使用和安全，关系到全体业主的共同利益和社会公共利益，因此，维修资金制度的建立和资金的合理使用显得尤为重要。
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
国家《物权法》对于房屋维修资金使用的规定
国家物权法对于维修资金使用有着明确的规定，为维修资金使用提供了法律依据。按照《中华人民共和国物权法》“第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，要使用维修资金必须征得“双2/3”业主同意。
我市房屋维修资金使用的程序
我市房屋维修资金使用的具体程序：
1、授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。
2、制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。
3、现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；
4、申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。
5、使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。
6、组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。
7、竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。
8、使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。
我市维修资金使用过程中遇到的问题
在实际工作中，维修方案要想取得“双2/3”业主同意并不容易，特别是那些住户较多的小区，业主作息时间不固定，房屋出租等情况，物业公司要一家一家上门征集签名。而且往往还得先解释一番以取得对方的支持。
另外在现实中，很多本应该使用维修资金进行维修的项目根本无法满足申请条件，只能放弃。比如较为普遍的楼顶渗水现象，在签字时候除了顶楼业主迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响，大多不同意使用维修资金；电梯维修也是一样，楼层较低的住户由于平时不太使用电梯，也不愿意把维修资金用于维修电梯，在一部分业主出于自身利益考虑不愿支持的情况下，使得维修资金使用方案很难通过。
随着房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用设施设备逐年老化容易出现紧急情况（如电梯故障等）。在突发紧急情况时，如按照常规程序申请维修资金，“双2/3”业主签字环节将耗费大量时间，导致共用部位、共用设施设备不能得到及时维修，严重影响业主的正常生活秩序，甚至引发安全事故。
建立应急使用程序化解使用难题
我市房屋维修资金的突出问题主要集中在“使用难”上，这也是全国维修资金管理中的难点问题。为了切实解决维修资金使用难问题，方便小区使用维修资金，确保业主的居住安全，西安市房屋维修资金管理中心多次组织广大群众和服务对象召开了专题座谈会，对于广大业主和服务对象提出的好建议进行系统的归纳总结，针对项目小区的突发问题，专门向北京、天津等兄弟城市进行了调研。
为有效解决我市项目小区内出现危及房屋安全等紧急情况时面临的维修问题，提升房屋维修资金的应急保障功能，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，结合本市实际，制定了《西安市房屋维修资金应急使用程序》。
维修资金应急使用适用的范围：1、屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；2、楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；3、电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的； 4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；5、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；6、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。
维修资金应急使用适用于以下两类维修资金交存情况的小区：1、维修资金列支范围内的业主已全部交存维修资金；2、维修资金列支范围内虽存在部分业主未交存维修资金，但这部分业主愿意承担维修工程费用。
维修资金应急使用制度的建立，开启了我市维修资金使用的全新模式，是化解紧急情况时业主签字难、维修资金申请周期长等问题的有效途径，保障了房屋共用部位、共用设施设备发生紧急情况时能够得到及时维修，切实解决业主的实际困难。
加强管理完善维修资金使用制度
在今后的工作中，将进一步加强管理，完善维修资金使用制度：一是对我市维修资金使用程序进行简化、完善。二是严格使用小区的上报资料审查及使用审批。重点加强使用项目小区查看和公示现场查看工作，实行使用首款拨付、尾款拨付公示制度。三是引入工程审价中介机构，参与监督维修资金使用。工程造价必须由有资质的审价机构进行审核，增加了维修资金使用的透明度，同时加大了对审价中介机构的管理力度，建立考核机制。在今后的工作中不断改进工作作风，积极探寻解决维修资金工作中突出问题的新思路、新方法，为我市维修资金事业良好发展做出应有贡献。
来源：公众号“西安房管”
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
国家《物权法》对于房屋维修资金使用的规定
国家物权法对于维修资金使用有着明确的规定，为维修资金使用提供了法律依据。按照《中华人民共和国物权法》“第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，要使用维修资金必须征得“双2/3”业主同意。
我市房屋维修资金使用的程序
我市房屋维修资金使用的具体程序：
1、授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。
2、制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。
3、现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；
4、申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。
5、使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。
6、组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。
7、竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。
8、使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。
我市维修资金使用过程中遇到的问题
在实际工作中，维修方案要想取得“双2/3”业主同意并不容易，特别是那些住户较多的小区，业主作息时间不固定，房屋出租等情况，物业公司要一家一家上门征集签名。而且往往还得先解释一番以取得对方的支持。
另外在现实中，很多本应该使用维修资金进行维修的项目根本无法满足申请条件，只能放弃。比如较为普遍的楼顶渗水现象，在签字时候除了顶楼业主迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响，大多不同意使用维修资金；电梯维修也是一样，楼层较低的住户由于平时不太使用电梯，也不愿意把维修资金用于维修电梯，在一部分业主出于自身利益考虑不愿支持的情况下，使得维修资金使用方案很难通过。
随着房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用设施设备逐年老化容易出现紧急情况（如电梯故障等）。在突发紧急情况时，如按照常规程序申请维修资金，“双2/3”业主签字环节将耗费大量时间，导致共用部位、共用设施设备不能得到及时维修，严重影响业主的正常生活秩序，甚至引发安全事故。
建立应急使用程序化解使用难题
我市房屋维修资金的突出问题主要集中在“使用难”上，这也是全国维修资金管理中的难点问题。为了切实解决维修资金使用难问题，方便小区使用维修资金，确保业主的居住安全，西安市房屋维修资金管理中心多次组织广大群众和服务对象召开了专题座谈会，对于广大业主和服务对象提出的好建议进行系统的归纳总结，针对项目小区的突发问题，专门向北京、天津等兄弟城市进行了调研。
为有效解决我市项目小区内出现危及房屋安全等紧急情况时面临的维修问题，提升房屋维修资金的应急保障功能，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，结合本市实际，制定了《西安市房屋维修资金应急使用程序》。
维修资金应急使用适用的范围：1、屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；2、楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；3、电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的； 4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；5、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；6、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。
维修资金应急使用适用于以下两类维修资金交存情况的小区：1、维修资金列支范围内的业主已全部交存维修资金；2、维修资金列支范围内虽存在部分业主未交存维修资金，但这部分业主愿意承担维修工程费用。
维修资金应急使用制度的建立，开启了我市维修资金使用的全新模式，是化解紧急情况时业主签字难、维修资金申请周期长等问题的有效途径，保障了房屋共用部位、共用设施设备发生紧急情况时能够得到及时维修，切实解决业主的实际困难。
加强管理完善维修资金使用制度
在今后的工作中，将进一步加强管理，完善维修资金使用制度：一是对我市维修资金使用程序进行简化、完善。二是严格使用小区的上报资料审查及使用审批。重点加强使用项目小区查看和公示现场查看工作，实行使用首款拨付、尾款拨付公示制度。三是引入工程审价中介机构，参与监督维修资金使用。工程造价必须由有资质的审价机构进行审核，增加了维修资金使用的透明度，同时加大了对审价中介机构的管理力度，建立考核机制。在今后的工作中不断改进工作作风，积极探寻解决维修资金工作中突出问题的新思路、新方法，为我市维修资金事业良好发展做出应有贡献。
来源：公众号“西安房管”
