关于统购社会房源作为租赁型保障房的指导意见
时间：2016-09-13 10:15:43 点击数：8064
各区、县人民政府，各开发区管委会，市级有关部门：
为优化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房转换通道，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就我市2016年-2018年期间统购社会房源作为租赁型保障房工作提出以下指导意见：
一、总体要求
（一）基本原则。租赁型保障房源筹集方式要从政府划拨土地投资新建，向统购社会房源或长期租赁社会房源转变。自2016年起，政府原则上不再集中新建租赁型保障房，确需新建的，要将申请轮候数量、新建项目选址、项目配套基础设施、资金来源等情况报送西安市住房保障工作领导小组研究同意后实施。统购社会房源作为租赁型保障房应按照政府主导、社会参与、公开公正的原则组织实施，采取多种方式筹集房源。
（二）实施主体。各级住房保障部门是统购社会房源的实施主体，同级财政、国土、规划、建设、物价、棚改主管部门按照职责负责统购社会房源相关工作。
（三）统购计划。市级住房保障部门根据全市23%的住房保障覆盖面，结合保障需求和房地产市场运行状况，统筹安排全市年度统购计划，经市政府批准后实施。区县、开发区住房保障部门根据本区域现有保障性住房规模和中低收入住房困难群体的需求，结合住房保障轮候计划，合理拟定统购计划，经同级政府（开发区管委会）批准后，纳入全市统购计划。统购实施主体应在每年9月份之前，将统购所需本级财政安排资金列入下年度部门预算。
（四）资金来源。由承担统购任务的同级财政部门负责筹集资金。筹集方式主要包括：中、省财政预算内补助资金及各级财政预算安排的专项建设资金；廉租住房易地配建资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；不低于3%的土地出让成交价款（含招、牌、挂、协议出让等）；国家代地方发行的债券；租赁型保障房及其公建配套、商业设施的出租出售收入；其它方式筹集的资金。
（五）房源要求。统购房源选址和配套设施标准应符合《陕西省保障性安居工程项目规划选址及配套设施建设管理办法（试行）》（陕建发﹝2013﹞387号）的规定，所在区域应相对成熟，生活环境宜居，交通、商业、教育、医疗、文化等公共服务设施和市政配套设施齐全，满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要。统购房源建设标准和装修标准应符合《陕西省保障性住房建设标准》（DBJ/T61-61-2011）的规定，单套建筑面积原则上不得超过60平方米；统购房源应相对集中，产权合法明晰，无权属纠纷，房屋质量和安全符合国家有关规定。
对于位置较好、配套齐全、价格合理且周边确需布局保障房的房源，其单套建筑面积可适当上浮，最大不超过80平方米。保障家庭入住分配时，60平方米以内面积执行保障房租金标准，60平方米以外面积执行市场租金。
（六）统购方式。由统购实施主体牵头，成立财政、国土、规划、建设、物价、棚改主管部门组成的统购领导小组，实行集体决策。统购房源及价格应报同级政府审定。
（七）发票管理和税费征收。发票管理按照相关规定办理，税费征收按照财政部《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税﹝2015﹞139号）等有关规定执行。
（八）工作经费。统购社会房源涉及的评估费、公示费等工作经费列入统购成本。
二、统购方式
（一）收购存量商品住房作为租赁型保障房。可以购买已取得预售许可或现售备案但未售出的商品住房，也可预购条件较好暂不具备销售条件的商品住房作为租赁型保障房。
（二）整体统购房地产项目作为租赁型保障房项目。对于区位成熟、配套齐全、周边库存明显偏多、建设手续基本完备、尚未开工建设的存量商品住房项目或城改开发商品住房项目，可整体统购为租赁型保障房项目。规划管理部门应根据统购合同，在不突破项目规划设计条件书指标的前提下，合理调整项目规划总平，优化户型设计。国土管理部门应根据统购合同，依法依规办理不动产转移登记。住房保障部门应根据统购合同，免除统购项目配建廉租住房指标。
（三）收储社会房源作为租赁型保障房。以长期租赁的方式，将符合条件的社会房源和城中村安置房作为租赁型保障房房源。
三、统购社会房源工作流程
（一）收购存量商品住房工作流程
1.发布统购公告。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径发布统购公告，内容包括统购套数、房源要求、价格要求、房地产开发企业条件、报名所需资料等。
2.报名参加统购。房地产开发企业在统购公告规定的时间和地点报名，并提交房源相关资料（包括项目名称、座落位置、面积数量、初步报价等）。
3.统购资格预审。统购领导小组对报名参与统购的房地产企业及其房源或项目进行资格审查，择优评定符合租赁型保障房建设标准、选址标准、房源标准、项目标准且报价合理的房源。
4.委托进行评估。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径，发布选取房地产估价机构公告，并从报名单位中随机抽取2家具备一级资质的房地产估价机构，委托其进行评估。被抽中的房地产估价机构分别对通过资格预审的房源进行单位面积估价（含装修价格）。
5.确定统购基价。统购实施主体根据2家房地产估价机构出具的正式估价报告，将估价报告载明的统购房源单位面积估价进行加权平均，以加权平均数作为统购基准价，且所有房源均不考虑楼层、朝向价差。
6.组织价格谈判。统购领导小组分别与已确定统购基价的房地产企业进行价格谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。
7.拟定成交单位。统购领导小组综合考虑谈判确定的拟成交价格、楼盘品质、容积率、市场价格、楼盘区位、配套设施等情况，结合既有租赁型保障区位分布和保障群体的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，择优选取拟统购房源。
8.进行社会公示。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径，向社会公示拟统购房源的基本情况以及拟成交价格，公示期3天。
9.报请政府确认。经公示无异议或异议经核实不存在的，统购实施主体将拟统购房源及价格报请同级政府（开发区管委会）审定。
10.签订统购合同。经同级政府（开发区管委会）确认后，由统购实施主体与成交单位签订统购协议。购买已取得预售许可或现售备案的商品住房，统购实施主体应在签订统购协议之日起15日内，将统购协议报送房屋交易管理机构备案，并锁定房源。预购暂未取得销售许可的商品住房，统购实施主体应与成交单位签订预购意向书，约定购买房源和成交价格，待取得预售许可后，双方再签订统购协议并报送房屋交易管理机构备案。
（二）整体回购房地产项目工作流程
1.发布统购公告。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径发布统购房地产项目公告，公告事项包括项目选址条件、配套条件、回购规模、套数需求、价格区间、报名时限及所需资料等内容。
2.项目单位报名。房地产开发企业在公告规定时限和地点提交项目报名资料，包括项目及开发企业简介、法人授权委托书，初步报价，开发企业工商、税务、资质、机构代码等相关证照，建设项目规划、土地、建审证书及相关证明材料。
3.回购资格预审。统购领导小组对报名项目及其开发企业进行资格预审，统筹考虑项目位置、建设规模、规划指标、初步报价、建设手续、企业信誉等因素，择优评定入围项目。
4. 委托进行评估。参照本意见收购存量商品住房工作流程确定房地产估价机构，由其对入围项目按照规划总建筑面积进行单位面积估价（含住宅装修价格）。
5.确定统购基价。参照本意见收购存量商品住房工作流程确定统购基价。
6.组织综合谈判。参照本意见收购存量商品住房工作流程，并考虑免除配建廉租房的成本因素，商定拟成交价格、付款方式和交房期限。同时，房地产开发企业必须做出书面承诺，同意按照租赁型保障房建设标准和统购单位的需求，优化项目总平图和户型结构并提交规划管理部门审批；同意统购实施主体或其委托单位参与统购项目日常管理并对建设资金进行监管；同意在完成项目总投资25%以后，配合国土管理部门变更土地权属登记，配合规划管理部门更改建设项目用地规划许可证和建设项目工程规划许可证，配合建设主管部门变更建筑工程施工许可证。
7.拟定统购项目。统购领导小组综合考虑成交价格、楼盘品质、容积率、市场价格、楼盘区位、配套设施、付款方式和交房期限等情况，结合既有租赁型保障区位分布和保障群体的实际需求，按照价格就低、位置就近、配套完善、品质良好的原则，择优拟定统购项目。
8.进行社会公示。参照本意见收购存量商品住房工作流程进行公示。
9.报请政府确认。参照本意见收购存量商品住房工作流程报请同级政府确认。
10.签订统购合同。经同级政府（开发区管委会）确认后，由统购实施主体与成交单位签订统购协议。合同条款中应载明总建筑面积、建设标准、付款方式、交房期限、违约责任以及整体回购房地产项目工作流程第6条中房地产开发企业承诺的内容。
（三）收储社会房源工作流程
按照西安市住房保障工作领导小组办公室关于印发《西安市收储社会房源作为公租房指导意见》（市住保办发〔2012〕13号）的通知组织实施。
四、加强组织领导
（一）提高认识。依托市场统购社会房源作为保障性住房，有利于发挥市场配置资源作用，转变政府职能；有利于优化保障性住房布局，加快有效供给，方便群体工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房转换通道，加速房地产市场库存消化，促进房地产市场稳定健康发展。各级各部门要提高认识、加强领导、全力支持、积极推进。
（二）明确责任。各级住房保障部门要切实承担起统购社会房源的主体责任；各级财政、审计、国土、规划、建设、物价、棚改等统购领导小组成员单位，按照各自职能，协调联动，共同推进。
（三）广泛宣传。加大统购社会房源作为租赁型保障房的宣传力度，积极引导社会企业参与，做好信息公开工作，落实公开公正的统购原则，营造良好的工作氛围。
（四）加强监督。建立有效监督机制，对工作不落实、措施不到位的单位进行问责，对统购社会房源中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，依法依纪追究责任。
为优化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房转换通道，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就我市2016年-2018年期间统购社会房源作为租赁型保障房工作提出以下指导意见：
一、总体要求
（一）基本原则。租赁型保障房源筹集方式要从政府划拨土地投资新建，向统购社会房源或长期租赁社会房源转变。自2016年起，政府原则上不再集中新建租赁型保障房，确需新建的，要将申请轮候数量、新建项目选址、项目配套基础设施、资金来源等情况报送西安市住房保障工作领导小组研究同意后实施。统购社会房源作为租赁型保障房应按照政府主导、社会参与、公开公正的原则组织实施，采取多种方式筹集房源。
（二）实施主体。各级住房保障部门是统购社会房源的实施主体，同级财政、国土、规划、建设、物价、棚改主管部门按照职责负责统购社会房源相关工作。
（三）统购计划。市级住房保障部门根据全市23%的住房保障覆盖面，结合保障需求和房地产市场运行状况，统筹安排全市年度统购计划，经市政府批准后实施。区县、开发区住房保障部门根据本区域现有保障性住房规模和中低收入住房困难群体的需求，结合住房保障轮候计划，合理拟定统购计划，经同级政府（开发区管委会）批准后，纳入全市统购计划。统购实施主体应在每年9月份之前，将统购所需本级财政安排资金列入下年度部门预算。
（四）资金来源。由承担统购任务的同级财政部门负责筹集资金。筹集方式主要包括：中、省财政预算内补助资金及各级财政预算安排的专项建设资金；廉租住房易地配建资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；不低于3%的土地出让成交价款（含招、牌、挂、协议出让等）；国家代地方发行的债券；租赁型保障房及其公建配套、商业设施的出租出售收入；其它方式筹集的资金。
（五）房源要求。统购房源选址和配套设施标准应符合《陕西省保障性安居工程项目规划选址及配套设施建设管理办法（试行）》（陕建发﹝2013﹞387号）的规定，所在区域应相对成熟，生活环境宜居，交通、商业、教育、医疗、文化等公共服务设施和市政配套设施齐全，满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要。统购房源建设标准和装修标准应符合《陕西省保障性住房建设标准》（DBJ/T61-61-2011）的规定，单套建筑面积原则上不得超过60平方米；统购房源应相对集中，产权合法明晰，无权属纠纷，房屋质量和安全符合国家有关规定。
对于位置较好、配套齐全、价格合理且周边确需布局保障房的房源，其单套建筑面积可适当上浮，最大不超过80平方米。保障家庭入住分配时，60平方米以内面积执行保障房租金标准，60平方米以外面积执行市场租金。
（六）统购方式。由统购实施主体牵头，成立财政、国土、规划、建设、物价、棚改主管部门组成的统购领导小组，实行集体决策。统购房源及价格应报同级政府审定。
（七）发票管理和税费征收。发票管理按照相关规定办理，税费征收按照财政部《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税﹝2015﹞139号）等有关规定执行。
（八）工作经费。统购社会房源涉及的评估费、公示费等工作经费列入统购成本。
二、统购方式
（一）收购存量商品住房作为租赁型保障房。可以购买已取得预售许可或现售备案但未售出的商品住房，也可预购条件较好暂不具备销售条件的商品住房作为租赁型保障房。
（二）整体统购房地产项目作为租赁型保障房项目。对于区位成熟、配套齐全、周边库存明显偏多、建设手续基本完备、尚未开工建设的存量商品住房项目或城改开发商品住房项目，可整体统购为租赁型保障房项目。规划管理部门应根据统购合同，在不突破项目规划设计条件书指标的前提下，合理调整项目规划总平，优化户型设计。国土管理部门应根据统购合同，依法依规办理不动产转移登记。住房保障部门应根据统购合同，免除统购项目配建廉租住房指标。
（三）收储社会房源作为租赁型保障房。以长期租赁的方式，将符合条件的社会房源和城中村安置房作为租赁型保障房房源。
三、统购社会房源工作流程
（一）收购存量商品住房工作流程
1.发布统购公告。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径发布统购公告，内容包括统购套数、房源要求、价格要求、房地产开发企业条件、报名所需资料等。
2.报名参加统购。房地产开发企业在统购公告规定的时间和地点报名，并提交房源相关资料（包括项目名称、座落位置、面积数量、初步报价等）。
3.统购资格预审。统购领导小组对报名参与统购的房地产企业及其房源或项目进行资格审查，择优评定符合租赁型保障房建设标准、选址标准、房源标准、项目标准且报价合理的房源。
4.委托进行评估。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径，发布选取房地产估价机构公告，并从报名单位中随机抽取2家具备一级资质的房地产估价机构，委托其进行评估。被抽中的房地产估价机构分别对通过资格预审的房源进行单位面积估价（含装修价格）。
5.确定统购基价。统购实施主体根据2家房地产估价机构出具的正式估价报告，将估价报告载明的统购房源单位面积估价进行加权平均，以加权平均数作为统购基准价，且所有房源均不考虑楼层、朝向价差。
6.组织价格谈判。统购领导小组分别与已确定统购基价的房地产企业进行价格谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。
7.拟定成交单位。统购领导小组综合考虑谈判确定的拟成交价格、楼盘品质、容积率、市场价格、楼盘区位、配套设施等情况，结合既有租赁型保障区位分布和保障群体的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，择优选取拟统购房源。
8.进行社会公示。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径，向社会公示拟统购房源的基本情况以及拟成交价格，公示期3天。
9.报请政府确认。经公示无异议或异议经核实不存在的，统购实施主体将拟统购房源及价格报请同级政府（开发区管委会）审定。
10.签订统购合同。经同级政府（开发区管委会）确认后，由统购实施主体与成交单位签订统购协议。购买已取得预售许可或现售备案的商品住房，统购实施主体应在签订统购协议之日起15日内，将统购协议报送房屋交易管理机构备案，并锁定房源。预购暂未取得销售许可的商品住房，统购实施主体应与成交单位签订预购意向书，约定购买房源和成交价格，待取得预售许可后，双方再签订统购协议并报送房屋交易管理机构备案。
（二）整体回购房地产项目工作流程
1.发布统购公告。统购实施主体通过政府网站、报纸等途径发布统购房地产项目公告，公告事项包括项目选址条件、配套条件、回购规模、套数需求、价格区间、报名时限及所需资料等内容。
2.项目单位报名。房地产开发企业在公告规定时限和地点提交项目报名资料，包括项目及开发企业简介、法人授权委托书，初步报价，开发企业工商、税务、资质、机构代码等相关证照，建设项目规划、土地、建审证书及相关证明材料。
3.回购资格预审。统购领导小组对报名项目及其开发企业进行资格预审，统筹考虑项目位置、建设规模、规划指标、初步报价、建设手续、企业信誉等因素，择优评定入围项目。
4. 委托进行评估。参照本意见收购存量商品住房工作流程确定房地产估价机构，由其对入围项目按照规划总建筑面积进行单位面积估价（含住宅装修价格）。
5.确定统购基价。参照本意见收购存量商品住房工作流程确定统购基价。
6.组织综合谈判。参照本意见收购存量商品住房工作流程，并考虑免除配建廉租房的成本因素，商定拟成交价格、付款方式和交房期限。同时，房地产开发企业必须做出书面承诺，同意按照租赁型保障房建设标准和统购单位的需求，优化项目总平图和户型结构并提交规划管理部门审批；同意统购实施主体或其委托单位参与统购项目日常管理并对建设资金进行监管；同意在完成项目总投资25%以后，配合国土管理部门变更土地权属登记，配合规划管理部门更改建设项目用地规划许可证和建设项目工程规划许可证，配合建设主管部门变更建筑工程施工许可证。
7.拟定统购项目。统购领导小组综合考虑成交价格、楼盘品质、容积率、市场价格、楼盘区位、配套设施、付款方式和交房期限等情况，结合既有租赁型保障区位分布和保障群体的实际需求，按照价格就低、位置就近、配套完善、品质良好的原则，择优拟定统购项目。
8.进行社会公示。参照本意见收购存量商品住房工作流程进行公示。
9.报请政府确认。参照本意见收购存量商品住房工作流程报请同级政府确认。
10.签订统购合同。经同级政府（开发区管委会）确认后，由统购实施主体与成交单位签订统购协议。合同条款中应载明总建筑面积、建设标准、付款方式、交房期限、违约责任以及整体回购房地产项目工作流程第6条中房地产开发企业承诺的内容。
（三）收储社会房源工作流程
按照西安市住房保障工作领导小组办公室关于印发《西安市收储社会房源作为公租房指导意见》（市住保办发〔2012〕13号）的通知组织实施。
四、加强组织领导
（一）提高认识。依托市场统购社会房源作为保障性住房，有利于发挥市场配置资源作用，转变政府职能；有利于优化保障性住房布局，加快有效供给，方便群体工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房转换通道，加速房地产市场库存消化，促进房地产市场稳定健康发展。各级各部门要提高认识、加强领导、全力支持、积极推进。
（二）明确责任。各级住房保障部门要切实承担起统购社会房源的主体责任；各级财政、审计、国土、规划、建设、物价、棚改等统购领导小组成员单位，按照各自职能，协调联动，共同推进。
（三）广泛宣传。加大统购社会房源作为租赁型保障房的宣传力度，积极引导社会企业参与，做好信息公开工作，落实公开公正的统购原则，营造良好的工作氛围。
（四）加强监督。建立有效监督机制，对工作不落实、措施不到位的单位进行问责，对统购社会房源中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，依法依纪追究责任。
西安市住房保障工作领导小组
2016年7月28日
文件来源：西安房管公众号
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